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2019年03月05日 03:45:32     作者:admin     分类:趣闻中心     阅读次数:136    
行业点评|如何看待房地产税

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摘要:房地产税的推出,对于降低空置率、抑制投机需求,以及促进房地产市场长期平稳健康发展具有非常积极的意义。

我国房地产税现状简述

我国房地产税的最早相关文件可以追溯至1950年1月由中央政府政务院颁布的《全国税政实施要则》,其中明文规定“全国统一征收房产税”。而在随后1951年8月政务院颁布的《城市房地产税暂行条例》,将房产税和地产税合并,在核准城市范围内开征城市房地产税。1986年由国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,明确规定“个人所有的非营业用房免纳房产税”,并一直沿用至今。

必须说明的是,房地岳子豪产税并非一个单一税种,而是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关通话助手彩铃版是什么系的税种都属于房地产税的范畴。我国目前涉及房地产的直接税种、间降落许昭接税种、只有忏悔者才能相关收费等非常多,涉及房地产的直接税种包括房产税王永鉴、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等;间接相关的税种则有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等;相关费用有教育费附加等。而目前最受社会关注的实际上是当中的房产税这一项,也即以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的财产税这一税种。

图:房地产税相关税种税基与分类

行业点评|如何看待房地产税

营改增之后,中国现有的税收制度共有17种税收,现阶段涉及房地产的税种有10项(除去已终止的城市房地产税和营业税),包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税,其中前5项是不动产领域特有的税种。

图:不动产领域5项特有税种近年来合计税收收入占地方财政收入比重

行业点评|如何看待房地产税

图:不动产领域5项特有税种占地方财政收入比重(2017年)

行业点评|如何看待房地产税

从以上两张图表中可以看出,近年来不动产领域5项特有税种税收收入合计可以占到地方财政收入的元武擎天18%左右,虽然这看似已经是一个不小的比重了,但比起土地出让金仍有较大差距,很难填补未来土地出让金下滑所带来的财政缺口。同时也可以注意到另一个趋势,即房地产税相关税收收入占地方财政收入的比重,会随着房地产市场的情况而有较大的波动。以上两个趋势其实可以反映出当前我国房地产税存在的两个较大问题:税收收入过少,和流转环节税费较多而保有环节征收较少。

在这种情况下,毫无疑问的,得益于近年来房地产业快速发展而潜在体量较大,且由于处于保有环节而可以带来持续稳定税基的房产税,便黑糖群侠传全集优酷纳入了政府与公众的视野。

房地产税征收方法的思考

公众普遍关心的另一个问题是,房地产税具体会怎么收?研究这一问题,我们首先不妨看下已经在开展房产税试点的上海和重庆的征磁力把收办法。为此,我们整理了上海和重庆的征收细则:

图:上海、重庆房产税细则整理

行业点评|如何看待房地产税

通过对比分析上海和重庆的改革细则,我们可以发现两地方案有较大的差别,可认为是两种不同征收方法的对比试验。1)从范围上,上海的实施范围较大,包括整个直辖市行政区,而重庆的改革方案仅覆盖主城九区。2)从征收对象上来看,上海征税对象只针对新购住房,而重庆征税对象则包含部分存量独栋商品住宅。3)从税率方面来看,上海房地产税分为两档且税率较低,而重庆分为三档,税率较高。4)从计税依据来看,上海市对房产原值有30%的扣除比例,重庆则采取全额计税的方式。5)从税收减免标准来看,上海按人均面积确定免征面积,而重庆则按照单套房产确定免征面积,相当于按照户均面积来确定免征面积。

未来房地产税可能的征收方式也可以从两地的试点方案结合中央的表态中略窥一二:

(1)首先从范围上来说,一方面“充分授权”和“因城施策”意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题,而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限,使其磁力云能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素;另一方面“分步推进”和重庆试点的主城区征收模式,也表明即便在同一城市当中,不同区写真女域之间也可能存在不同的征收细则。从这个角度来说,我们认为,未来的房地产税征收范围推进,大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点,三四线城市则设定较高的免征面积少收或不收,同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。

(2)其次从征收对象来说,有增量与存量两种模式,考虑到贸然对存量房产征税可能会引起大量的卖盘,我们认为未来可能的模式同样会是需求较具韧性的一二线城市核心城区对存量征收,而三四线城市以及郊区则只对增量征收。

(3)税率是征收细则的核心,也无疑是各个因素当中最为复杂的一项。未来出台的税率大概率会采取超额累进的形式,为了方便研究,我们此处偏向于从整体税率水平进行讨论。我们认为,考虑到各方的利益博弈,最终出台的方案大概率会是各方充分妥协的方案,因此初期税率不会太高,但在未来会有渐进性调节(参考所得税改革时中央与地方分配比例的调节)。从国际经验来看,OECD国家实际房产税税率中位值大概在2%-3%之间,而且在过去数十年间也均经历了不同程度的税率上调。

图:OECD国家的房产税税率(%)变化情况

行业点评|如何看待房地产税行业点评|如何看待房地产税

(4)计税依据和税收减免,计税依据已经较为明确,大概率会按照评估价值(评估价值的确定实际上是技术上的另一难题)。税收减免主要是原值扣除比率和免征面积,这两项大概率是会有的,但更多的会作为税率的调整因子出现,因此也有可能会因城施策,且随着时间不断调整。

相关问题的思考

1、不同城市的房地产税收入与财政压力不匹配问题如何解决?

我们注意到,假如按照“充分授权”和“分步推进”的模式,房地产税将面临的一大问题是,一线城市由于可能试点征收较早且房价绝对值较高,其房地产税征收收入的绝对值也会较大,但实际上一线城市财政压力并不大,而恰恰是财政压力较大的广大低层级城市,却面临着无法早征、多征的问题。我们认为,这位面鬼差一矛盾大概率将会通过加强中央的转移支付来实现,而中央转移支付的加强,无疑也将进一步增强中央财政的话语权。

2、房地产税收入能否替代土地出让金?

公众普遍对房地产税存在的另一个疑问是,房地产税在体量上能否填补土地出让金的缺口?我们尝试从两个角度来思考这一问题。

首先,我们认为,房地产税本身与土地出让金并不一定是互斥关系,征收房地产税并不意味着会取消土地出让金。固然在法律界对房地产税的法理依据存在一定的质疑声音,认为土地公有制下,已经缴纳土地出让金又征收房地产税存在重复征税的嫌疑;作者并非专业法律人士,然而首先从国际经验来看,并非只有土地私有才可以征收房地产税。

例如,英国有多种形式的公有小小智慧树宝贝二加一土地,这些公有土地可以通过规范的交易,形成土地使用权,有的使用期限长达999年,实际上公有的敖德萨的功勋终极所有权已经被虚化了。但不论是公有土地还是私有土地,英国都要征收房产税(英国称市政税)。

又如,我国香港地区土地的政府所有制(属于土地公有制范畴)严格限制了土地所有权的转让,与内地情况类似。香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人,受让人通过承租取得规定期限内的土地使用权,并向香港政府一次性交纳规定期限内的土地使用权出让金。香港在收取土地使用权出让金后,再按香港现行房地产税(差响税)制度在房产持有阶段丁香妈妈征收。

其次2016年国土资源部发布《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资源厅函[2016]1712号),明确住宅建设用地使用权期间届满自动、免费续期,也一定程度上避免了重复征税的问题。

因此,未来土地出让金或许将因为地价稳定、流拍增多等原因增速减缓,然而开征房地产税并不会直接导致土地出让金的消失,也不会给地方政府带来额外的财政压力。其次,关于房地产税的潜在体量,以及对土地出让金的替代比例,市场上已有不少相关的研究成果,但考虑到因城施策、累进税率、免征面积等细则因素的影响,以及全国平均房价评估值的测算困难,这种全国范围的测算很难取得比较精确的结果。因此我们尝试从已经开展试点的上海的情况来大致进行大致估算。

图:上海近年来房产税收入与土地出让金对比

行业点评|如何看待房地产税

从上图中可以看出,即便在仅考虑保有环节的房产税、仅对增量住房征收、人均免征面积60平米、减免优惠较多等情况下,上海在2017和2018年的房产税收入仍然达到了土地出让金的10%的体量。

当然,一线城市的情况很难推广到广大三四线城市,但房地产税本身也会经历一个河北梆子陈春演唱会从无到有、从低到高的增长,且可以持续性的每年带来较为稳定的收入,而不像土地出让金这样的一次性收入波动较大。我们认为,长期来看,房地产税的体量是可以逐渐替代土地出让金的。

3、房地产税会不会被转嫁给给租房者?

市场所关心的另一个问题是房地产税最终会不会被转嫁到租房者身上。关于这个问题首先应当注意的是,在2018年底召开的中央经济工作会议中,有关房地产行业的表述放在了第七部分“加强保障和改善民生”中,珍珠茧而在往年房地产都是独自放在一个独立的部分当中的,这也一定程度上反映了中央希望房地产行业能够回归其保障民生的本源当中,即保障人民住有所居。政府虽然无法保障每个人的住房“所有权”,但至少会尽力去保障人民的“居住权”,租金的大幅上涨显然是不符合这一精神的。

我们认为,与房产税配套出台的,是各地政府都在努力加速推进的“租购并举”,以上海为例,《上海市住房发展“十三五”规划》明确指出,“十三五”规划期间,“租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%,到2020年。基本形成符合市情、购租并举的住房体系”,“新增供应……租赁住房4250万平方米、约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%;保障性住房4500万平方米、约55万套”。天唯艺术酒店

而在2019年已经召开的各地方政府“两会”上,多个热点的一二线城市几乎都在政府工作报告中重点提到了“租购并举”。“租购并举”和政府推出的公租房、保障房等,将有效平衡租赁市场的供需情况,保障居民的居住权。同时与一般租赁住房相比,政府推出的公租房还具有众多优势,比如:1)价格优势,政府推出的公租房租金往往相比市场价格有一定优惠,而同时也享有税费方面的成本优势,这种价格上的竞争优势将使得一般租赁住房的房主很难将房地产税转嫁到租客头上;2)信用优势,政府的信用必然优于个人,推出的公租房在物业保养、租约稳定性等方面也具有较大优势。因此我们认为,当公共租赁房源占到一定市场份额之后,房地产税也将很难被转嫁给租客,住房租金不会出现大幅上涨的局面。

从建国后历次财税改革的经验来看,在当前防范地方财asiamonstr政风险的大背景下,房地产税作为地方财税收入的一项重要来源,长期来看其地位势必逐渐提升。考虑到必要的立法程序和房产价值评估等技术性问题,房地产税的推出尚需时日。房地产税的推出,对于降低空置率、抑制投机需求,以及促进房地产市场长期平稳健康发展具有非常积极的意义.

(报告来源:民生证券)

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  周末公然等来了两则重磅新闻!

  1

  股指期货第四次大松绑

  4月19日下午,中金所表明,将中证500股指期货买卖保证金规范从15%调整为12%;

  股指期货日内过度买卖行为监管规范从单个合约50手调整为500手,套期保值买卖开仓数量不受此限;

  沪深300上证50、中证500平仓买卖手续费从万分之4.6降至万分之3.45。

  算上今日这次铺开,2015年来,股指期货现已迎来了四轮松绑。中金所表明,此次调整是进一步优化股指期货买卖运转、康复常态化买卖办理,引导更多中长期资金进入资本商场,满意各类出资者的需求。

  2

  中央政治局会议布置经济工作

  几乎在同一时间,中央政治局会议布置经济工作的音讯发布。会议分析研究当时经济形势以为,一季度经济运转整体平稳、好于预期,局面杰出。

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